商业房贷利率由什么组成？看懂 LPR 和加减点

商业房贷合同里常见“LPR 加减点”“重定价日”“重定价周期”这些词。它们共同决定浮动利率贷款在某一阶段执行的利率。最容易误解的一点是：LPR 公布发生变化，并不意味着你的月供会在当天自动变化。要看合同约定何时重定价、采用哪一期 LPR，以及加减点是否固定。

浮动利率通常可以拆成两部分

在合同约定采用 LPR 定价的情况下，可以把下一周期的执行利率理解为：

执行利率 = 重定价日适用的 LPR + 合同约定的加减点

这里的“加减点”用基点表达，100 个基点等于 1 个百分点。例如 LPR 为 3.60%，合同加点为 -30 个基点，试算执行利率就是 3.30%。加减点不是每个月跟着 LPR 重新谈判的数字；是否固定、是否可协商，应以合同和当时政策为准。

中国人民银行关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告写明，选择浮动利率的商业性个人住房贷款，可按最近一个月 LPR 加点形成利率；合同约定为浮动利率的借款人可与银行协商重定价周期。公告说明的是定价机制，具体贷款适用哪一项、何时生效仍需查自己的合同。

为什么 LPR 变了，月供可能没变

先有 LPR 报价日，再有合同的重定价日。假设合同约定每年 1 月 1 日重定价，那么即使 5 年期以上 LPR 在 5 月发生变化，通常也要等到下一个约定重定价日，才会按合同规则影响新的执行利率。还有合同采用固定利率，或约定不同重定价周期，这些都不会套用同一个时间表。

2025 年 3 月公布的 5 年期以上 LPR 为 3.60%，只是当期报价，不是所有存量房贷的直接执行利率。实际利率还要叠加每笔合同的加减点，并受到重定价时间和贷款状态影响。

月供会受多大影响？只看一个试算

用 1,000,000 元、25 年、等额本息且不含其他费用的纯示例说明：若执行年利率从 3.60%降到 3.10%，月供会从约 5,060 元降到约 4,794 元，每月相差约 266 元。金额看似不小，但它不能反推个人实际少还多少，因为剩余本金、剩余期限、重定价时点和还款方式各不相同。

查合同，重点找这五项

1. 贷款采用固定利率还是浮动利率；
2. 定价基准写的是哪一类 LPR；
3. 加减点的数值与是否固定；
4. 重定价日和重定价周期；
5. 利率调整后，是重新计算月供还是调整最后期限。

别用“当前 LPR”直接替换合同利率来估算月供。应先确认是否到重定价日，再把适用 LPR 和合同加减点填入房贷计算器。如果是组合贷款，商业贷款与公积金贷款要分别计算；公积金部分不应简单套入 LPR 规则。